易居克而瑞集團副總裁 張兆娟：數字化助力地產行業突破瓶頸，尋找第二增長曲線

白銀時代，土地紅利、金融紅利逐漸消失，管理紅利興(xing) 起，地產(chan) 行業(ye) 的各項指標正在由以往的高增長，快速向常態回歸。11月5日金蝶雲(yun) 全球用戶大會(hui) ▪房地產(chan) 行業(ye) 產(chan) 業(ye) 互聯平行論壇上，易居克而瑞集團副總裁張兆娟結合相關(guan) 研究數據就房地產(chan) 產(chan) 業(ye) 發展趨勢與(yu) 數字化應對策略進行了全方位解讀。

她指出，目前來看，中央維穩基調常態化，堅持房住不炒，融資“三條紅線”倒逼房企降負債(zhai) ，在金融嚴(yan) 控及疫情的雙重影響下，多數房企投資節奏放緩，降杠杆已然成為(wei) 房企短期首要任務，整個(ge) 地產(chan) 行業(ye) 呈現V形反轉，從(cong) 20年最低到或再創新高，未來將進入相對平穩的新周期。與(yu) 此同時，百強房企規模增長分化持續，行業(ye) 競爭(zheng) 加劇，強者恒強格局不變。

“三條紅線”對房企的五大影響及房企五大應對策略

“這三條紅線對房企會(hui) 帶來五大影響：1、彎道超車將不可能再出現。高增長的背後意味著高杠杆，在未來，行業(ye) 很難再有高增長的黑馬出現，行業(ye) 格局會(hui) 逐漸固化，馬太效應依然會(hui) 越來越強。2、行業(ye) 低速的增長期會(hui) 拉長，收並購難度將增大。各個(ge) 房企由於(yu) 財務限製，很難並表，未來行業(ye) 10-20%增長的周期會(hui) 拉得很長，形成“慢長牛”市場。3、行業(ye) 增長方式會(hui) 改變。行業(ye) 將從(cong) 過去依靠財務杠杆驅動高速增長，向穩定均衡高質量的增長轉變。房企將不得不重視經營質量，被動開始重視精細化管理。4、房企會(hui) 更加關(guan) 注高周轉，追求零庫存。5、三條紅線會(hui) 拉大企業(ye) 之間的差距。不同的企業(ye) 將進行不同的戰略選擇，有的企業(ye) 要刹車、減速降檔，增長率會(hui) 由正轉負，有的企業(ye) 反而可以乘勢而上。” 易居克而瑞集團副總裁張兆娟談道，“麵對三條紅線，房企可從(cong) 以下幾方麵進行應對：1、經營上的應對。通過去庫存、打造暢銷產(chan) 品等手段最大程度提高利潤。2、財務上的應對。調整財務結構，拉長債(zhai) 務周期。3、資本上的應對。打開上市融資渠道，增發資本。4、會(hui) 計上的應對。做好業(ye) 財一體(ti) 化，減少審計風險。5、數字化的應對。未來地產(chan) 企業(ye) 麵臨(lin) 很大的挑戰，要想真正提高經營和管理效率，必須推動數字化轉型，變成一個(ge) ‘新物種’。”

數字化將驅動地產(chan) 上下遊產(chan) 業(ye) 全方位變革

除了地產(chan) 公司，很多地產(chan) 上下遊產(chan) 業(ye) 鏈，例如旗下物業(ye) 公司，也開始了數字化智能化應用。數字化將經營管理從(cong) 線上化、信息化轉變為(wei) 數字化、智能化，將運營邏輯從(cong) 以產(chan) 品為(wei) 中心轉變為(wei) 以客戶為(wei) 中心，將單業(ye) 務模塊的合作協同變成全業(ye) 務模塊的合作協同，將以往的經驗和人工做決(jue) 策變成大數據+AI智能決(jue) 策，真正幫助地產(chan) 行業(ye) 實現降本增效、業(ye) 務賦能、輔助決(jue) 策、顛覆經營。

地產(chan) 數字化應用生態，物企越來越重視數字化轉型

地產(chan) 數字化完整生態體(ti) 係由兩(liang) 大核心方向組成，分別是管理流和業(ye) 務流。管理流包括人力、財務、招采等，業(ye) 務流包括開發建造、銷售、運營、物業(ye) 服務、資產(chan) 交易等。這二者之間必須打通互聯，將管理流上的財務與(yu) 業(ye) 務流緊密結合，實現業(ye) 務財務一體(ti) 化。可以看到，整個(ge) 業(ye) 務流完全打通之後會(hui) 沉澱大量的數據，甚至會(hui) 衍生出來一家數據公司，探索空間非常大。截止今年，已有超88%頭部地產(chan) 企業(ye) 和70%的頭部物業(ye) 企業(ye) 數字化業(ye) 務年投入過千萬(wan) ，頭部地產(chan) 企業(ye) 對於(yu) 數字化投入和人才團隊搭建重視度明顯提升。在數字化發展程度上，房企數字化發展程度要領先於(yu) 物企。

無論是房企還是物企，管理流中的數字化應用程度都明顯高於(yu) 業(ye) 務流。管理流方麵，因定製化需求多，數據量大，頭部地產(chan) 企業(ye) 更傾(qing) 向於(yu) 自研。業(ye) 務流方麵，房企開發建造係統和銷售係統使用率高，但是信息數據價(jia) 值尚未被完全挖掘，價(jia) 值挖掘仍然是未來的大課題；同時，房企運營係統的數字化應用優(you) 於(yu) 開發建造及銷售等其他業(ye) 務流領域，大量數字化應用的出現，不僅(jin) 改善了客戶體(ti) 驗、提高了運營效率，更加速了數字化轉型的進程。

受益於(yu) 產(chan) 品起步早，TOP30物企社區服務係統的普及率已達90%，但產(chan) 品形態趨於(yu) 單一，無法產(chan) 生新生數據做更深度挖掘。據統計，目前已上市的34家物企招股說明書(shu) 中提到，未來會(hui) 把募集到的錢投入15%-20%用於(yu) 智能化數字化建設，由此可見物企越來越重視數字化轉型。

數字化助力地產(chan) 行業(ye) 突破瓶頸，尋找第二增長曲線

字化賦能地產(chan) 的第一階段是要優(you) 化現有業(ye) 務，以技術扶持為(wei) 主，提升市場運營效率，降本增效；第二階段是要通過研發新產(chan) 品，解決(jue) 市場尚未解決(jue) 的行業(ye) 痛點；第三階段是要以新興(xing) 科技產(chan) 品創造新消費和投資新需求。從(cong) 服務市場到創造市場的轉變需要一個(ge) 長期的過程，通過雲(yun) 服務、5G、物聯網、人工智能等數字技術作底層依托，來構建智慧社區、智慧園區、智慧商業(ye) 、智能家居等地產(chan) 科技場景，實現破局。